היבטים משפטיים למשכנתא

היום אני רוצה לשתף אתכם על ההיבטים המשפטיים של המשכנתא, המהווה עסקה משפטית לכל דבר ועניין, כחלק מעסקאות הנדל"ן שאתם מבצעים.

משכנתא זו אחת מזכויות המקרקעין המוזכרות החוק המקרקעין, היא מחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין בדומה ליתר הזכויות : בעלות, שכירות, זיקת הנאה ועוד.

משכנתא הינה הלוואה הניטלת מהבנק לצורך רכישת דירה ומשמעותה מישכון – שיעבוד נכס מקרקעין (יכול להיות דירה, מגרש, קרקע וכדומה). קיימת אפשרות לעשות גרירת משכנתא מנכס אחד לנכס אחר.

משכנתא מתבצעת אל מול הבנקים למשכנתאות לצורך קבלת הלוואת דיור וזו לרוב העסקה הפרטית הגדולה והחשובה ביותר שתעשו בחייכם וחשוב מאוד להבין שהיא עומד מבחינה כלכלית ומשפטית כעסקה בפני עצמה למרות לעיתים נדמה שמדובר בתהליך של "כדרך אגב", בחלק מעסקת רכישת הנכס.

במאמר זה אתייחס להלוואות המתקבלות מהבנקים ללקוחות הפרטיים בעבור רכישת נדל"ן ודירות מגורים.

איך להיערך ללקיחת המשכנתא?

תהליך המשכנתא מתחיל בתהליך הנקרא אישור עקרוני למשכנתא. על מנת לקבל אישור זה הבנק יבקש ממכם מגוון תצהירים בנוגע לגובה ההכנסות החודשיות שלכם, ההחזרים החודשיים שאתם מחויבים אליהם בשלב זה, סכום ההון העצמי העומד לרשותכם ועוד מגוון פרמטרים שמטרתם הסופית היא להבין האם אתם יכולים לעמוד בהתחייבות הגדולה מולה אתם עומדים.

מה המשמעות המשפטית של האישור העקרוני?

תוקפו של האישור העקרוני מותנה במהימנות ובדיוק כל המידע והנתונים אשר תמסרו לבנקים ובכך שלא תתגלינה עובדות נוספות הקשורות לשווי הכנס, רישומיו ועוד אשר עלולים להשפיע על שווי הנכס בתהליך השמאות מטעם הבנק.

בהקשר הזה, ההמלצה שלי היא לדייק בפרטים אלו ככל האפשר ולהוסיף את כל המידע שלדעתם עלול להיות רלוונטי לתהליך. בנוסף, אני ממליץ לבקש את נתוני הנכס הספציפי הנרכש – כתובת, שווי ומחיר העסקה, רישומים וזאת בגדי למנוע מצבים בהם תינתן אופציה להצליב בין שווי ההלוואה (המשכנתא) שתבקשו לשווי הנכס באמת.

חתימה על מסמכי משכנתא

השלב המשפטי בתהליך זה הוא החתימה על מסמכי המשכנתא וביניהם:

• כתב התחייבות לרישום המשכנתא
• הבטחת רישום המשכנתא לטובת הבנק בעתיד

מאחר ובשלב זה הדירה או הנכס הנדל"ני עדיין לא רשום על שמכם, הבנק יתנה את העברת הכסף הדרוש בהינתן הערת אזהרה על הנכס, אשר תבטיח את רישומה של המשכנתא מול רישום זכויות על שם הקונה.

יש לקחת בחשבון שמסמך זה הוא כתב התחייבות משפטי ואין להקל בו ראש כלל.

לפניכם רשימה חלקית של מספר דגשים משפטיים למוכר דירה לפני החתימה על כתב ההתחייבות לרישום המשכנתא לטובת המשכנתא של קונה הנכס:

1. להסכים לחתום על סכום המשכנתא ללא הגבלה בסכום כדי שהבנק ידרוש.
2. נחייב את הבנק להעביר את הכספים ישירות לחשבון הבנק של המוכר.
3. נסייג חובות המוטלות על המוכר בקשר לרישום המשכנתא לטובת הבנק אך ורק בכפוף לתשלום מלוא התמורה.

יש לוודא כי התהליך מלווה ע"י עורך דין נדלן, לטובת 2 הצדדים. את ההסדרים המשפטיים הנוגעים למשכנתא של הקונה יש לעגן עוד בשלבים המוקדמים של ההסכם המשפטי לרכישת הדירה.

רוצים להתייעץ עם עו"ד משכנתא? צרו איתנו קשר.

מאמר זה נכתב בשיתוף עם משכנתא משתלמת